Guide complet sur les ventes aux enchères immobilières en France

Vente aux enchères immobilières : Comment ça fonctionne et comment y participer ?

Les ventes aux enchères immobilières ne sont pas une méthode d’achat très répandue, ce qui peut rendre leur fonctionnement et leurs spécificités difficiles à comprendre. Contrairement à une transaction immobilière classique, elles obéissent à des règles bien particulières.

Voici un guide pratique et clair pour vous familiariser avec les étapes et les conditions d’une vente aux enchères immobilières, organisé sous forme de questions fréquemment posées.

1. Où trouver les annonces de ventes aux enchères immobilières ?

Vous pouvez consulter les annonces des ventes aux enchères via plusieurs canaux en fonction du type d’enchères :

• Ventes judiciaires : Dans les tribunaux judiciaires ou sur des plateformes spécialisées en ligne.

• Ventes domaniales : Publiées par les centres des impôts fonciers, les hôtels des impôts ou les préfectures.

• Ventes notariales : Disponibles auprès des chambres des notaires ou directement chez certains notaires.

Bon à savoir : Les journaux spécialisés et les plateformes d’annonces légales, comme Les Petites Affiches, proposent également ces annonces.

Les annonces contiennent des informations précieuses :

• Le type de bien à vendre.

• L’adresse précise.

• Une description sommaire.

• Le montant de la mise à prix.

• La date et l’heure de la vente.

• Les modalités de visite.

• Les frais liés à la vente.

2. Comment est déterminée la mise à prix ?

La mise à prix correspond au montant de départ pour les enchères. Elle est fixée selon le contexte :

• Par le tribunal judiciaire pour les ventes forcées (judiciaires).

• Par l’État pour les ventes domaniales.

• Par le notaire et le vendeur pour les ventes notariales.

En moyenne, cette mise à prix représente environ 70 % de la valeur estimée du bien.

3. Comment visiter un bien mis aux enchères ?

Les modalités de visite sont précisées dans les annonces de vente. Les visites sont généralement organisées à des dates et horaires fixes.

Il est également possible de consulter un cahier des charges, disponible auprès des organisateurs de la vente, qui détaille les caractéristiques du bien ainsi que les conditions d’achat.

4. Qui peut participer aux enchères et comment ?

Participation générale :
Les enchères sont ouvertes à tous. Il suffit de présenter une pièce d’identité et un justificatif de domicile. Toutefois, des exigences spécifiques varient selon le type d’enchères :

• Ventes judiciaires :

  • Être représenté par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire où a lieu la vente.

  • Verser une consignation équivalant à 10 % de la mise à prix (minimum 3 000 €).

• Ventes notariales :

  • Dépôt de garantie d’environ 20 % de la mise à prix.

  • Vente organisée dans une chambre notariale ou un lieu public.

• Ventes domaniales :

  • Dépôt de garantie d’environ 5 % de la mise à prix (pour une mise à prix supérieure à 7 500 €).

5. Comment devenir adjudicataire ?

Pour devenir adjudicataire, il faut avoir proposé l’offre la plus élevée lors de l’enchère. Cependant, la vente n’est définitivement conclue qu’après un délai de 10 jours pendant lequel des surenchères peuvent être déposées.

6. Quels sont les délais et modalités de paiement ?

L’adjudicataire dispose de deux mois pour régler le montant final. Passé ce délai, si le paiement n’a pas été effectué, le bien est remis en vente, et l’adjudicataire initial est tenu de payer la différence si le nouveau prix d’adjudication est inférieur au précédent.

Bon à savoir : Ce processus est appelé "réitération des enchères" ou "folles enchères".

7. Comment effectuer une surenchère ?

Une surenchère peut être réalisée dans les 10 jours suivant l’adjudication initiale. Cette nouvelle offre doit être au moins 10 % supérieure au montant de la précédente adjudication.

Dans le cas d’une vente judiciaire, la surenchère doit être déposée par un avocat.

8. Comment récupérer le titre de propriété ?

Une fois le bien adjugé et les frais réglés, l’adjudicataire devient officiellement propriétaire. Cependant, la prise de possession du bien n’est possible qu’après :

1. Le règlement complet du prix et des frais.

2. L’expiration du délai de surenchère.

Frais associés aux ventes aux enchères immobilières

Les frais peuvent varier selon le type d’enchères :

• Ventes judiciaires :

  • Frais de procédure et d’huissier (fixés par le tribunal).

  • Honoraires d’avocat.

  • Droits d’enregistrement (5,09 % du prix de vente).

• Ventes notariales :

  • Frais de notaire pour l’adjudication.

  • Droits d’enregistrement similaires aux ventes classiques.

• Ventes domaniales :

  • Aucun frais de notaire. L’acte de vente est rédigé gratuitement par l’État.

  Estimation globale des frais :

  Les frais totaux peuvent représenter jusqu’à 15 % du prix d’adjudication, selon la nature de la vente.